У арендатора (нанимателя) по договору найма широкий круг прав, защищённых ГК РФ. Это неприкосновенность жилища, преимущественное право продлить договор, защита от незаконного выселения и возврат залога. Арендодатель не может войти в квартиру без предупреждения, поднять плату чаще раза в год или выселить жильца без суда.
Основные права нанимателя по ГК РФ
По договору найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) наниматель имеет право:
- Пользоваться квартирой для проживания на весь срок договора
- Вселять членов семьи с согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ)
- Преимущественное право продления договора при окончании срока (ст. 684 ГК РФ)
- Расторгнуть договор в любое время, уведомив за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ)
- Требовать капитального ремонта – это обязанность наймодателя, если иное не оговорено в договоре (ст. 681 ГК РФ)
- Требовать возврата залога при выполнении условий договора
Таблица: права и обязанности арендатора vs арендодателя
| Вопрос | Права арендатора | Права арендодателя |
|---|---|---|
| Вход в квартиру | Имеет право не впускать без предупреждения | Может войти только с согласия или с уведомлением |
| Ремонт | Требовать капитального ремонта от хозяина | Требовать текущего ремонта от жильца |
| Плата | Платить по договорённой ставке | Повышать не чаще раза в год |
| Продление | Преимущественное право на новый срок | Отказать только при желании не сдавать вообще |
| Выселение | Защита от выселения без суда | Выселить только через суд при нарушениях |
| Залог | Получить назад при выезде без нарушений | Удержать при ущербе или долгах |
Право на неприкосновенность жилища
Арендодатель не вправе входить в квартиру без согласия нанимателя. Это гарантируют ст. 25 Конституции РФ и нормы ГК РФ.
Порядок доступа лучше прописать в договоре – например, «с предупреждением за 24 часа». Если такого пункта нет, арендодатель обязан получать согласие каждый раз.
Что делать, если арендодатель самовольно входит в квартиру:
- Зафиксируйте факт (видеозапись, свидетели)
- Направьте письменное требование прекратить нарушения
- При повторении обратитесь в полицию (ст. 139 УК РФ «Нарушение неприкосновенности жилища»)
Пока действует договор найма, право пользования квартирой принадлежит нанимателю. Даже собственник не вправе входить или вселяться без согласия жильца. Статус владельца сам по себе не даёт права беспрепятственного доступа.
Если собственник вторгся или вселился в квартиру:
- Зафиксируйте происходящее на видео.
- Вызовите полицию: самовольное проникновение подпадает под ст. 139 УК РФ.
- При существенном нарушении ваших прав расторгните договор и потребуйте возврата залога.
Защита от незаконного выселения
Наймодатель не вправе выселить нанимателя без решения суда, даже если:
- Закончился срок договора (нужно уведомление за 3 месяца до окончания, ст. 684 ГК РФ)
- Наниматель нарушил условия договора (нужно судебное решение)
- Наймодатель хочет продать квартиру (договор аренды сохраняется при смене собственника, ст. 675 ГК РФ)
Самоуправство арендодателя – смена замков, вынос вещей – уголовно наказуемо (ст. 330 УК РФ).
Право на ремонт
По умолчанию (если иное не указано в договоре):
- Капитальный ремонт – обязанность наймодателя (ст. 681 ГК РФ)
- Текущий ремонт – обязанность нанимателя
Если наймодатель не делает необходимый капитальный ремонт, наниматель вправе:
- Потребовать ремонта в разумный срок
- Расторгнуть договор через суд
- В отдельных случаях зачесть расходы на ремонт в счёт арендной платы
Право вернуть залог
При выезде без нарушений условий договора наниматель вправе потребовать полного возврата залога. Арендодатель может удержать залог только при наличии:
- Задолженности по арендной плате
- Долгов по коммунальным платежам
- Ущерба квартире сверх нормального износа
Подробнее: Залог, депозит и задаток при аренде
Гостевой доступ в приложении «Госуслуги Дом»
С начала 2025 года собственник может выдать арендатору гостевой доступ в приложении «Госуслуги Дом». С таким доступом наниматель может:
- передавать показания счётчиков;
- оплачивать жилищно-коммунальные услуги;
- подавать заявки в управляющую компанию и обращения в ГЖИ.
Чего гостевой доступ не даёт: голосовать на общем собрании собственников – это право остаётся только у владельца квартиры.
Пошагово: что делать если нарушают ваши права
- Зафиксируйте нарушение письменно или на видео.
- Направьте арендодателю претензию – письменно, через мессенджер или заказным письмом.
- Обратитесь в Роспотребнадзор – если арендодатель является ИП или юрлицом.
- Обратитесь в суд – при незаконном выселении, невозврате залога, систематических нарушениях.
- При незаконном проникновении – вызовите полицию.
Частые ошибки (что арендаторы терпят, но не должны)
❌ Молчать, когда арендодатель входит без предупреждения ✅ Правильно: направить письменное требование соблюдать неприкосновенность жилища.
❌ Соглашаться с повышением платы чаще раза в год ✅ Правильно: ст. 682 ГК РФ прямо запрещает это. Письменно отказать.
❌ Уходить после угрозы выселения без суда ✅ Правильно: без судебного решения выселение незаконно. Оставайтесь и требуйте суда.
❌ Отдавать ключи без акта возврата и возврата залога ✅ Правильно: сначала залог, потом ключи. Или одновременно, по акту.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли арендодатель выселить меня до конца срока договора?
Только через суд при наличии оснований: задолженность по оплате более 2 месяцев, систематическое нарушение условий договора, порча имущества. Без суда и без ваших нарушений – нет.
Сохраняется ли мой договор аренды при продаже квартиры?
Да. Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности не является основанием для расторжения договора найма. Новый собственник становится наймодателем на тех же условиях.
Имею ли я право делать ремонт в съёмной квартире?
Текущий ремонт – да, если он не изменяет конструкцию квартиры. Перепланировку и капитальный ремонт – только с письменного согласия наймодателя.
Что делать если хозяин квартиры умер?
Договор найма не прекращается смертью наймодателя. Его наследники принимают квартиру вместе с обязательствами по договору.
Могу ли я сдать часть квартиры в субаренду?
Только с письменного согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ). Без согласия – это нарушение договора.
Что делать если арендодатель не возвращает залог?
Направьте письменную претензию. Если не реагирует – иск в суд. Срок исковой давности – 3 года.
Правовая база
- ГК РФ, ст. 671 – понятие договора найма
- ГК РФ, ст. 675 – сохранение договора при смене собственника
- ГК РФ, ст. 676 – обязанности наймодателя
- ГК РФ, ст. 680 – право вселять временных жильцов
- ГК РФ, ст. 681 – ремонт жилого помещения
- ГК РФ, ст. 684 – преимущественное право нанимателя
- ГК РФ, ст. 687 – расторжение договора
- Конституция РФ, ст. 25 – неприкосновенность жилища
Материал актуален на июнь 2026 года. При изменении законодательства страница будет обновлена.