Налог со сдачи квартиры обязаны платить все арендодатели, даже если не подозревают об этом. От выбранного режима зависит ставка: НДФЛ 13%, самозанятость 4–6% или патент для ИП. Для большинства физлиц, сдающих одну-две квартиры, самозанятость остаётся самым выгодным и простым вариантом.
Нужно ли платить налог со сдачи квартиры
Да. Доход от аренды российское законодательство относит к налогооблагаемому (ст. 208 НК РФ), исключений для физлиц нет. Скрыть такой доход год от года всё труднее: банки сообщают ФНС об операциях по счетам, а Росреестр передаёт сведения о зарегистрированных договорах найма.
Штраф за неуплату: 20% от неуплаченной суммы + пени 1/300 ключевой ставки в день (ст. 122 НК РФ).
Таблица: все налоговые режимы при сдаче квартиры
| Режим | Ставка | Лимит дохода | Отчётность | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| НДФЛ | 13% при доходе до 2,4 млн ₽/год, далее 15–22% по прогрессивной шкале | Нет | Декларация 3-НДФЛ раз в год | Всем по умолчанию |
| Самозанятость (НПД) | 4% (от физлиц), 6% (от юрлиц/ИП) | 2,4 млн руб./год | Не требуется | Физлицам без ИП – оптимально |
| УСН (ИП) | 6% (от дохода) или 15% (доход минус расход) | 265 млн руб./год | Декларация раз в год | ИП с несколькими объектами |
| Патент (ИП) | Фиксированный платёж (зависит от региона) | 60 млн руб./год | Не требуется | ИП в регионах с патентом |
НДФЛ: как платить обычному физлицу
Не зарегистрированы как самозанятый или ИП? Тогда доход от аренды облагается НДФЛ по ставке 13%. С 2025 года работает прогрессивная шкала (ФЗ-176-ФЗ): 13% применяется к годовому доходу до 2,4 млн руб., а повышенные ставки 15–22% берутся только с суммы превышения. У большинства арендодателей с одной-двумя квартирами доход до этого порога не дотягивает, поэтому ставка остаётся 13%.
Порядок уплаты:
- По итогам года (до 30 апреля следующего года) подайте декларацию 3-НДФЛ через сайт ФНС или Госуслуги.
- Укажите все доходы от аренды за прошедший год.
- Уплатите налог до 15 июля года, следующего за отчётным.
Пример: сдаёте квартиру за 50 000 руб./мес. Доход за год: 600 000 руб. Налог: 600 000 × 13% = 78 000 руб.
Самозанятость: самый выгодный вариант
Ставка 4–6% вместо 13%, деклараций нет, а налог приложение «Мой налог» считает само. Для большинства арендодателей это оптимальный выбор.
Подробная инструкция: Самозанятый и сдача квартиры: всё о налоге
УСН и патент для ИП
УСН «Доходы» (6%): выгоднее НДФЛ, когда квартир несколько. Придётся зарегистрировать ИП и платить авансы каждый квартал.
Патент: фиксированный платёж, который не зависит от реального дохода. Чем выше арендная ставка, тем он выгоднее. Стоимость патента регионы устанавливают сами.
Штрафы за неуплату налога
| Нарушение | Санкция |
|---|---|
| Неуплата налога | 20% от суммы недоимки (ст. 122 НК РФ) |
| Умышленная неуплата | 40% от суммы недоимки |
| Пени | 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки |
| Непредставление декларации | 5% от суммы налога за каждый месяц, минимум 1 000 руб. |
Пошагово: как подать декларацию 3-НДФЛ
- Зайдите на nalog.ru или в приложение «Налоги ФЛ» (авторизация через Госуслуги).
- Выберите раздел «Декларация 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
- Укажите источник дохода: «Аренда и иное использование имущества».
- Введите сумму доходов от аренды за год.
- Проверьте итоговую сумму налога.
- Отправьте декларацию до 30 апреля.
- Уплатите налог до 15 июля через личный кабинет ФНС или банк.
Частые ошибки
❌ Считать, что небольшой доход не нужно декларировать ✅ Правильно: любой доход от аренды подлежит налогообложению. Порога, ниже которого платить не нужно, не существует.
❌ Не выдавать чеки как самозанятый ✅ Правильно: каждый платёж должен сопровождаться чеком из приложения «Мой налог». Без чека статус самозанятого не работает.
❌ Путать дату уплаты и дату подачи декларации ✅ Правильно: декларация подаётся до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июля. Это разные даты.
❌ Забыть о налоге при продаже квартиры, которую сдавали ✅ Правильно: факт сдачи квартиры в аренду не влияет на налог с продажи. Освобождение от НДФЛ при продаже применяется по общим правилам.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что выгоднее: самозанятость или НДФЛ?
Самозанятость почти всегда выгоднее: ставка 4% вместо 13%, деклараций нет, приложение удобное. Ограничение одно – доход до 2,4 млн руб./год. Сдаёте несколько дорогих объектов? Тогда стоит присмотреться к ИП на УСН.
Нужно ли платить налог, если сдаёте квартиру родственнику бесплатно?
Нет. Безвозмездное пользование жильём не создаёт налогооблагаемого дохода у арендодателя.
Как ФНС узнаёт, что я сдаю квартиру?
Источников у ФНС несколько. Банки передают сведения о регулярных поступлениях на счёт, Росреестр – данные о зарегистрированных договорах. Подать жалобу могут и соседи, и управляющая компания.
Нужно ли платить налог при посуточной аренде?
Да, ровно так же, как и при долгосрочной. Самозанятость подходит и для посуточной аренды: каждый платёж фиксируется чеком.
Можно ли уменьшить налог на расходы?
При НДФЛ нет, если жильё сдаёт физлицо. У ИП на УСН «Доходы минус расходы» такая возможность есть. Самозанятые расходы тоже не вычитают.
С какого момента нужно платить налог?
С даты, когда получили первый арендный платёж. Зарегистрироваться самозанятым можно в тот же день: первый зафиксированный доход сразу попадёт в расчёт.
Правовая база
- НК РФ, ст. 208 – определение доходов от источников в РФ (аренда)
- НК РФ, ст. 224 – налоговые ставки НДФЛ
- НК РФ, ст. 227 – порядок уплаты НДФЛ
- ФЗ-422 от 27.11.2018 – налог на профессиональный доход (самозанятые)
- НК РФ, ст. 122 – штраф за неуплату налога
Материал актуален на июнь 2026 года. При изменении законодательства страница будет обновлена.