Самозанятый легально сдаёт квартиру и платит налог по ставке 4% (с дохода от физлиц) или 6% (от юрлиц и ИП). Для большинства арендодателей это самый выгодный режим: деклараций нет, а налог приложение «Мой налог» считает само.
Что такое самозанятость (НПД)?
НПД – это налог на профессиональный доход. Его ввели с 2019 года (ФЗ-422 от 27.11.2018), и доступен он как физлицам, так и ИП. Сдачу жилья в аренду закон прямо относит к разрешённым видам деятельности.
Ключевые параметры:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка с физлиц | 4% |
| Ставка с юрлиц и ИП | 6% |
| Максимальный доход | 2,4 млн ₽ в год |
| Регистрация | Приложение «Мой налог» (10 минут) |
| Отчётность | Не требуется |
| Кассовый аппарат | Не нужен |
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
- Скачайте приложение «Мой налог» (iOS / Android).
- Пройдите регистрацию по паспорту или через портал Госуслуг.
- В разделе «Вид деятельности» выберите «Аренда жилья» (или «Сдача в аренду недвижимости»).
- Готово, вы самозанятый. Налог начинает считаться с первого зафиксированного дохода.
Регистрация бесплатная, занимает около 10 минут. ИНН уже есть у всех граждан РФ.
Как оформить доход и выдать чек арендатору
После получения арендной платы нужно вручную создать чек в приложении:
- Открыть «Мой налог» → «Новая продажа».
- Выбрать «Физическое лицо» или «Юридическое лицо / ИП».
- Ввести название услуги: «Аренда квартиры за [месяц]».
- Указать сумму.
- Отправить чек арендатору (ссылку на PDF или QR-код).
Налог автоматически рассчитается и отобразится в приложении. Оплатить нужно до 28-го числа следующего месяца.
Ограничение: 2,4 млн рублей в год
Как только суммарный годовой доход перевалит за 2,4 млн ₽, статус самозанятого слетает автоматически. Остаток дохода за год придётся обложить НДФЛ 13%.
Чтобы упереться в лимит за 12 месяцев, аренда должна приносить около 200 000 ₽/мес. У тех, кто сдаёт одну-две квартиры, до этого порога дело обычно не доходит.
Налог на несколько квартир
Сдавать можно сколько угодно квартир – ограничений по числу объектов нет. Важна только одна планка: совокупный доход в пределах 2,4 млн ₽/год.
Самозанятость и ипотека
Если вы сдаёте ипотечную квартиру, нужно согласие банка (как правило, прописано в кредитном договоре). Статус самозанятого при этом не влияет на ипотечные отношения.
Типичные ошибки
❌ Не выдавать чеки. Без подтверждённых доходов самозанятого ИФНС может доначислить НДФЛ.
❌ Сдавать нежилое помещение под коммерческую деятельность. НПД работает только с жилой недвижимостью: квартиры, дома, комнаты. Офисы и склады под него не подпадают.
❌ Не сообщать о смене режима. Если доход превысил лимит, нужно уведомить налоговую и вовремя перейти на другой режим.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить страховые взносы?
Нет. Самозанятые освобождены от страховых взносов (ПФР, ФОМС). Это ещё одно преимущество перед ИП на УСН.
Можно ли работать по найму и быть самозанятым одновременно?
Да. Самозанятость не конфликтует с работой по трудовому договору. Работодатель по-прежнему удерживает с зарплаты НДФЛ и взносы, а вы отдельно платите 4–6% с арендных доходов.
Как подтвердить доход самозанятого для банка или суда?
В приложении «Мой налог» есть справка о доходах. Формируется в два клика, подписывается ЭЦП налоговой. Принимается банками и судами.
Что если я раньше не платил налог с аренды?
Неучтённые доходы ФНС находит через банковские переводы, жалобы соседей и данные Росреестра. Штраф за неуплату – 20% от суммы налога (ст. 122 НК РФ). Дешевле зарегистрироваться сейчас и начать платить.
Надо ли перезаключать договор с арендатором при смене налогового режима?
Нет. Смена налогового режима не влияет на арендные отношения. Договор остаётся в силе.
Правовая база
- ФЗ-422 от 27.11.2018 «О проведении эксперимента по установлению НПД» – основной закон о самозанятых
- НК РФ, глава 33 – налог на профессиональный доход
- Письмо ФНС от 19.04.2019 № СД-4-3/7361@ – разъяснение о применении НПД при сдаче жилья