Договор аренды (найма) квартиры расторгают тремя способами: по соглашению сторон, по инициативе арендодателя при нарушении условий, по инициативе арендатора с уведомлением за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). Быстрее всего работает взаимное соглашение с подписанием акта возврата квартиры.
Образец соглашения о расторжении / уведомление 2026 – скачать DOCX / PDF [Кнопка скачивания – заполнить позже]
Три способа расторжения договора аренды
1. По соглашению сторон. Оба согласны расторгнуть договор в любой момент. Самый простой и бесконфликтный путь. Стороны подписывают соглашение о расторжении и акт возврата квартиры.
2. По инициативе арендодателя. Только при наличии оснований, перечисленных в договоре или ст. 619 ГК РФ. Без оснований выселить арендатора нельзя.
3. По инициативе арендатора. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив арендодателя за 3 месяца письменно (ст. 687 ГК РФ). Договором этот срок можно сократить.
Таблица: основания и сроки расторжения
| Основание | Инициатор | Срок уведомления | Правовая норма |
|---|---|---|---|
| Взаимное согласие | Обе стороны | Любой | Ст. 450 ГК РФ |
| Невнесение платы 2+ месяца | Арендодатель | После предупреждения | Ст. 687 ГК РФ |
| Порча имущества | Арендодатель | После предупреждения | Ст. 687 ГК РФ |
| Использование не по назначению | Арендодатель | После предупреждения + 30 дней на устранение | Ст. 619 ГК РФ |
| Истечение срока договора | Любая сторона | 30 дней до окончания | Ст. 684 ГК РФ |
| По инициативе арендатора | Арендатор | 3 месяца | Ст. 687 ГК РФ |
| Квартира непригодна для проживания | Арендатор | По суду | Ст. 687 ГК РФ |
Соглашение о расторжении: когда применяется
Соглашение нужно, когда обе стороны согласны прекратить аренду досрочно. Никаких судов, никаких сроков ожидания.
Соглашение должно содержать:
- Дату расторжения
- Подтверждение, что квартира возвращена в надлежащем состоянии
- Условия возврата залога (когда, в каком размере)
- Подписи обеих сторон
К соглашению обязательно прикладывается подписанный акт возврата квартиры.
Уведомление о расторжении: форма и сроки
Уведомление применяют при одностороннем расторжении: одна сторона хочет расторгнуть договор, а другая не согласна или не отвечает.
Форма: письменная. Лучше всего – заказное письмо с уведомлением о вручении.
Срок: для арендатора это минимум 3 месяца до расторжения (ст. 687 ГК РФ). Договором можно сократить до 30–60 дней.
Пошагово: расторжение по инициативе арендодателя
- Зафиксируйте нарушение (неоплата, ущерб): соберите доказательства.
- Направьте письменное предупреждение арендатору с требованием устранить нарушение в разумный срок.
- Если нарушение не устранено, направьте уведомление о расторжении договора.
- Дождитесь дня расторжения (по истечении срока уведомления).
- Подпишите соглашение и акт возврата. Если арендатор отказывается, обращайтесь в суд.
- Верните залог (или удержите в счёт долгов/ущерба).
Пошагово: расторжение по инициативе арендатора
- Уведомите арендодателя письменно за срок, указанный в договоре (минимум 3 месяца по ГК РФ).
- Оплатите аренду за весь срок до расторжения.
- Подготовьте квартиру: уберите вещи, сделайте уборку.
- Подпишите акт возврата с арендодателем.
- Передайте ключи и потребуйте возврата залога.
Что происходит с залогом при расторжении
При расторжении по соглашению или по инициативе арендатора без нарушений залог возвращают в полном объёме. Если есть долги или ущерб, удерживают соответствующую сумму.
Подробнее: Залог, депозит и задаток при аренде
Частые ошибки
❌ Расторгать устно ✅ Правильно: только письменное соглашение или уведомление.
❌ Не составлять акт возврата квартиры ✅ Правильно: акт возврата – обязательный документ. Без него арендодатель не докажет повреждения, а арендатор – что вернул квартиру в порядке.
❌ Арендодатель самостоятельно меняет замки без суда ✅ Правильно: самоуправство незаконно (ст. 330 УК РФ). Выселить арендатора без суда можно только по его согласию.
❌ Не уведомлять письменно об окончании договора ✅ Правильно: даже если договор заканчивается по истечении срока, направьте уведомление о непролонгации за 30 дней.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли арендодатель выселить арендатора без суда?
Только если арендатор согласен освободить квартиру добровольно. В остальных случаях – через суд. Самовольно менять замки или выносить вещи незаконно (ст. 330 УК РФ «самоуправство»).
Что делать, если арендатор не уходит после окончания договора?
Направьте письменное требование освободить квартиру. Если не реагирует, подавайте иск в суд о выселении.
Нужно ли платить за оставшийся срок при досрочном выезде?
Зависит от условий договора. Если в договоре прописан штраф за досрочный выезд, его придётся заплатить. Без такого условия вы оплачиваете только фактически прожитые дни плюс срок уведомления.
Как расторгнуть договор, если арендатор исчез?
Направьте уведомление на все известные адреса. Если связь недоступна длительное время, обратитесь в суд. Самостоятельно вскрывать квартиру нельзя.
Можно ли расторгнуть договор до истечения 11 месяцев?
Да, по соглашению сторон – в любой момент. По инициативе одной стороны – с соблюдением сроков уведомления.
Правовая база
- ГК РФ, ст. 687 – расторжение договора найма жилого помещения
- ГК РФ, ст. 619 – досрочное расторжение по инициативе арендодателя
- ГК РФ, ст. 620 – досрочное расторжение по инициативе арендатора
- ГК РФ, ст. 450 – общие основания расторжения договора
- ГК РФ, ст. 684 – преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Материал актуален на июнь 2026 года. При изменении законодательства страница будет обновлена.
Образец соглашения о расторжении – скачать
Образец в формате DOCX и PDF будет доступен для скачивания.