Комиссия риелтору – это разовая плата агенту за подбор квартиры и сопровождение сделки, обычно 50–100% от месячной ставки. Традиционно её платил наниматель. Но в 2025–2026 на «рынке арендатора» (предложение превышает спрос) комиссию всё чаще берёт на себя собственник. Чтобы снять без комиссии, ищите прямые объявления от собственников и предложения с пометкой «без комиссии».
Что такое комиссия риелтору при аренде
Комиссия – это разовая выплата агенту (риелтору) за услугу: подбор квартиры, организацию просмотров, проверку документов и сопровождение подписания договора найма. Размер обычно составляет 50–100% от месячной арендной ставки, иногда доходит до 100%.
Ключевые особенности:
- Платится один раз, в момент заключения сделки.
- Это не залог и не предоплата: комиссия идёт агенту, а не собственнику.
- Комиссия не возвращается, это плата за уже оказанную услугу.
Кто платит комиссию: тогда и сейчас
Кто именно платит комиссию, законом не установлено. Это вопрос договорённости и состояния рынка. Исторически платил тот, кто ищет жильё, то есть наниматель. В 2025–2026 ситуация меняется.
| Период / ситуация | Кто чаще платит комиссию | Почему |
|---|---|---|
| «Рынок арендодателя» (спрос превышает предложение) | Наниматель | Собственники выбирают из очереди желающих |
| «Рынок арендатора» 2025–2026 (предложение превышает спрос) | Собственник (часто ~50% ставки) | Собственники конкурируют за арендаторов |
| Эксклюзивный договор с агентством | По договорённости сторон | Зависит от условий конкретного агента |
Важно: перенос комиссии на собственника – это рыночная тенденция (по данным участников рынка), а не требование закона. На практике на «рынке арендатора» у нанимателя появляется пространство для торга.
⚠️ Инициатива (не принята). Обсуждается предложение ограничить комиссию риелтора при аренде величиной «не более 50% гонорара арендодателя»: соответствующая идея направлялась в Минэкономразвития. Это обсуждаемая инициатива, а не действующая норма. Полагаться на неё как на закон нельзя.
Комиссия, залог и предоплата – в чём разница
Это три разных платежа, и их часто путают. Различать их критично: от этого зависит, вернутся ли деньги и кому они уходят. Ниже разложили различия по таблице.
| Платёж | Кому | Сколько | Возвращается? |
|---|---|---|---|
| Комиссия риелтору | Агенту | 50–100% ставки | Нет |
| Залог (депозит) | Собственнику | Обычно 1 месяц | Да, при отсутствии ущерба |
| Первый месяц | Собственнику | 1 месяц | Нет (это плата за проживание) |
| Предоплата до просмотра | «Кому-то» на карту | Любая | ⚠️ Признак мошенника |
⚠️ Красный флаг. Просьба внести предоплату или «бронь» до личного просмотра квартиры – типичный приём мошенников. Реальный собственник или агент не требует денег до того, как вы увидели жильё.
Пошагово: как снять квартиру без комиссии
- Фильтруйте по пометкам. На площадках ищите объявления с пометками «без комиссии» и «от собственника».
- Ищите прямые объявления собственников. Районные Telegram-каналы, группы в соцсетях и сарафанное радио чаще дают прямой контакт с хозяином.
- Проверяйте, что агент не маскируется под собственника. Задайте вопросы о доме, соседях, истории квартиры. Агент часто отвечает уклончиво («уточню у клиента»).
- На «рынке арендатора» просите собственника взять комиссию на себя. Сейчас это реалистичная просьба, особенно если квартира долго не сдаётся.
- Торгуйтесь. Если комиссия всё же есть, обсудите её снижение: при избытке предложения у вас сильная позиция.
- Не платите до просмотра. Любые деньги передавайте только после личного осмотра и при подписании договора.
Частые ошибки
❌ Считать комиссию возвратной ✅ Правильно: комиссия агенту не возвращается. Возвращается только залог собственнику.
❌ Платить комиссию агенту, который оказался собственником ✅ Правильно: если объявление прямое, услуги агента нет, и платить не за что.
❌ Соглашаться на предоплату до просмотра ✅ Правильно: это признак мошенника. Никаких переводов до личного осмотра.
❌ Не уточнять размер комиссии заранее ✅ Правильно: спросите про комиссию ещё по телефону, до просмотра.
❌ Игнорировать состояние рынка ✅ Правильно: на «рынке арендатора» 2025–2026 у нанимателя есть рычаг, поэтому просите перенести комиссию на собственника.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Комиссия и залог – это одно и то же?
Нет. Комиссия – это плата агенту за услугу, она не возвращается. Залог (депозит) платится собственнику и возвращается при выезде, если квартире не причинён ущерб.
Возвращается ли комиссия риелтору?
Нет. Комиссия – это оплата уже оказанной услуги (подбор и сопровождение сделки), поэтому она не подлежит возврату.
Обязательно ли платить комиссию?
Нет. Комиссия возникает, только когда вы пользуетесь услугами агента. Снимаете напрямую у собственника – комиссии нет. На «рынке арендатора» можно также договориться, чтобы комиссию агенту оплатил собственник.
Законна ли комиссия риелтору?
Да. Это плата по договору возмездного оказания услуг. Закон не запрещает её и не устанавливает фиксированный размер: он определяется соглашением сторон.
Кто должен платить комиссию – наниматель или собственник?
Закон этого не устанавливает. По сложившейся практике платил наниматель, но в 2025–2026 на рынке с избытком предложения комиссию всё чаще берёт на себя собственник (часто около 50% ставки).
Что делать, если просят предоплату до просмотра?
Прекратить общение. Требование внести деньги или «бронь» до личного осмотра квартиры – типичный признак мошенничества.
Правовая база
- ГК РФ, глава 39 – договор возмездного оказания услуг (этим регулируются отношения с риелтором и комиссия).
- ГК РФ, глава 35 (ст. 671–688) – договор найма жилого помещения.
Норм, устанавливающих «потолок» комиссии при аренде, в законодательстве нет. Ограничение «не более 50% гонорара арендодателя» остаётся обсуждаемой инициативой, а не действующим правилом.
Материал актуален на июнь 2026 года. При изменении законодательства страница будет обновлена.