Сдача квартиры иностранцам: учёт и обязанности

Сдать квартиру иностранцу можно так же, как и гражданину РФ: заключаете договор найма и платите налог с дохода. Отличие одно. При заселении вы как принимающая сторона обязаны поставить иностранца на миграционный учёт – уведомить МВД по месту пребывания в установленный срок. Перед заселением проверьте законность пребывания человека в России: виза, РВП, ВНЖ или миграционная карта. За неуведомление МВД собственнику грозит административный штраф.

Что обязан собственник: миграционный учёт

При заселении иностранного гражданина вы становитесь принимающей стороной. Значит, именно вы обязаны уведомить орган МВД (по вопросам миграции) о прибытии иностранца по месту пребывания, то есть поставить его на миграционный учёт. Это требование действующего закона – ФЗ-109 «О миграционном учёте иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ».

Уведомление о прибытии подают, как правило, не позднее 7 рабочих дней со дня прибытия иностранца к месту пребывания (ФЗ-109). С 01.09.2025 за постановку на миграционный учёт введена госпошлина 500 ₽. Для отдельных категорий и гражданств сроки могут отличаться, поэтому сверяйте их по актуальной редакции закона.

⚠️ Ответственность. За неисполнение обязанности по миграционному учёту собственнику-физлицу грозит административный штраф по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ – от 2 000 до 4 000 ₽ (для должностных лиц и организаций – значительно выше). Это действующая норма, а не инициатива.

Как поставить иностранца на миграционный учёт

Уведомление о прибытии подаётся одним из способов:

• лично в подразделение МВД по вопросам миграции;
• через МФЦ (где принимают такие уведомления);
• по почте;
• через портал «Госуслуги» (где доступно).

К уведомлению прикладывают копии документов иностранца (паспорт, миграционная карта / виза / РВП / ВНЖ) и ваш документ как принимающей стороны. После приёма вам возвращают отрывную часть уведомления с отметкой – это подтверждение постановки на учёт, его отдают иностранцу.

Что проверить у иностранца

До заселения убедитесь, что человек находится в России законно:

• Документ, удостоверяющий личность (национальный паспорт).
• Основание пребывания: виза, миграционная карта, РВП (разрешение на временное проживание) или ВНЖ (вид на жительство).
• Срок законного пребывания – он не должен быть просрочен.
• Патент или разрешение на работу – если иностранец работает. Для самого факта найма жилья он не нужен, но косвенно подтверждает легальность.

Проверить статус и действительность документов можно через сервисы ГУВМ МВД.

Налоги при сдаче квартиры иностранцу

Налогообложение не зависит от гражданства нанимателя. Вы платите налог со своего дохода так же, как при сдаче гражданину РФ:

• Самозанятость (НПД) – при сдаче жилого помещения физлицу ставка 4% (или 6% при сдаче юрлицу/ИП).
• НДФЛ – если самозанятость не оформили, доход декларируете и облагаете НДФЛ.

Гражданство арендатора на ваши налоговые обязанности не влияет.

Таблица: действует vs обсуждается

Что обсуждают: ужесточение (НЕ принято)

⚠️ Важно. Ниже – законодательная инициатива, которая обсуждается, но на июнь 2026 года НЕ принята и силы не имеет. Не руководствуйтесь ей как действующей нормой.

Обсуждаемый законопроект об ужесточении сдачи жилья иностранцам, по сообщениям, может включать:

• обязательный письменный договор найма с иностранцем;
• сокращение максимального срока договора (обсуждается снижение с 5 до 1 года);
• сокращение допустимого срока пребывания временных жильцов;
• запрет на поднаём (субаренду);
• упрощённое расторжение договора при неоплате;
• повышенные штрафы – обсуждаются разные размеры для физлиц, ИП и юрлиц.

Для граждан отдельных государств (например, Беларуси в рамках Союзного государства) может предусматриваться особый режим. Всё перечисленное – предмет обсуждения, а не действующее право.

Пошагово: как легально сдать квартиру иностранцу

1. Проверьте документы и статус – паспорт, основание пребывания (виза / миграционная карта / РВП / ВНЖ), срок законного пребывания.
2. Заключите договор найма в письменной форме – укажите стороны, срок, плату, кто проживает.
3. Зафиксируйте состояние квартиры – опись имущества и акт приёма-передачи, депозит.
4. Поставьте иностранца на миграционный учёт – подайте уведомление о прибытии в МВД (лично, через МФЦ, почтой или Госуслуги) в установленный срок.
5. Передайте иностранцу отрывную часть уведомления с отметкой о постановке на учёт.
6. Оформите налоги – самозанятость (НПД) или декларирование НДФЛ.
7. При выезде нанимателя – снимите его с учёта, если это требуется по основанию пребывания.

Частые ошибки

❌ Не уведомить МВД о заселении иностранца ✅ Правильно: подайте уведомление о прибытии в установленный срок, иначе штраф собственнику.

❌ Заселить без проверки срока пребывания ✅ Правильно: убедитесь, что виза / миграционная карта / РВП / ВНЖ действительны и срок не истёк.

❌ Считать, что налог с дохода от иностранца платить не нужно ✅ Правильно: налог платится так же – самозанятость или НДФЛ, независимо от гражданства.

❌ Сдавать без договора «по-быстрому» ✅ Правильно: письменный договор найма защищает вас при спорах о плате и состоянии квартиры.

❌ Ориентироваться на обсуждаемые ужесточения как на закон ✅ Правильно: инициативы пока не приняты – руководствуйтесь действующими ФЗ-109, ГК РФ и КоАП.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли ставить иностранца на миграционный учёт?

Да. Если вы заселяете иностранного гражданина, вы как принимающая сторона обязаны уведомить МВД о его прибытии по месту пребывания – это требование ФЗ-109. Уведомление подают, как правило, в течение 7 рабочих дней со дня прибытия.

Какой штраф, если не поставить иностранца на учёт?

Собственнику-физлицу грозит административный штраф по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ – от 2 000 до 4 000 ₽. Для должностных лиц и организаций суммы значительно выше.

Можно ли сдавать квартиру иностранцу как самозанятый?

Да. Гражданство нанимателя на ваш налоговый режим не влияет. При сдаче жилья физлицу через НПД ставка 4%. Обязанность поставить иностранца на миграционный учёт при этом сохраняется.

Как проверить иностранного арендатора?

Сверьте национальный паспорт и основание пребывания (виза, миграционная карта, РВП или ВНЖ), проверьте, что срок законного пребывания не истёк. Действительность документов и статус можно проверить через сервисы ГУВМ МВД.

Договор с иностранцем заключается иначе?

Нет. На июнь 2026 года договор найма с иностранцем заключают так же, как с гражданином РФ (ГК РФ, гл. 35). Обязательная письменная форма и сокращение срока договора – пока только обсуждаемая инициатива, не действующая норма.

Правда ли, что сдачу жилья иностранцам хотят ужесточить?

Такая законодательная инициатива обсуждается (письменный договор, сокращение срока договора, запрет поднайма, повышенные штрафы), но на июнь 2026 года она не принята и юридической силы не имеет.

Правовая база

• ФЗ-109 от 18.07.2006 – «О миграционном учёте иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации» (обязанность принимающей стороны уведомить МВД)
• ГК РФ, глава 35 (ст. 671–688) – договор найма жилого помещения
• КоАП РФ, ч. 4 ст. 18.9 – ответственность принимающей стороны за неуведомление о миграционном учёте: штраф физлицу 2 000–4 000 ₽ (для должностных лиц и организаций – выше)
• Инициативы по ужесточению сдачи жилья иностранцам (письменный договор, сокращение срока, запрет поднайма, повышенные штрафы) – не приняты, носят характер обсуждаемого законопроекта

Материал актуален на июнь 2026 года. Сроки, суммы штрафов и статус законопроектов уточняйте по действующим редакциям ФЗ-109, ГК РФ и КоАП РФ. При изменении законодательства страница будет обновлена.

Связанные материалы

• Регистрация и миграционный учёт при съёме
• Как проверить арендатора перед сдачей
• Договор найма квартиры: образец
• Как сдать квартиру: полное руководство