Апартаменты юридически считаются нежилым помещением, даже если в них живут. Поэтому режим самозанятости (НПД) для их сдачи не подходит: он разрешён только для жилой недвижимости. Сдавать апартаменты можно как физлицо с уплатой НДФЛ 13% или как ИП (УСН/патент). Заключают не договор найма, а договор аренды (глава 34 ГК РФ). Постоянная прописка в апартаментах невозможна.
Чем апартаменты отличаются от квартиры при сдаче
Главное отличие – статус помещения. Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – к нежилому (чаще всего это коммерческая или гостиничная недвижимость). Отсюда и всё остальное: налоговый режим, тип договора, возможность регистрации, тарифы на ЖКУ, размер налога на имущество.
Для собственника правила игры здесь иные, чем при сдаче обычной квартиры. Зато апартаменты часто стоят в востребованных локациях – деловые центры, набережные, новые кварталы, – и нередко сдаются дороже сопоставимых по площади квартир.
Налоги: почему нельзя оформить самозанятость
Налог на профессиональный доход (НПД) по закону применяется к доходам от сдачи жилых помещений. Апартаменты – помещение нежилое, поэтому самозанятому сдавать их нельзя. Остаются два легальных варианта:
- Физлицо с НДФЛ 13% – раз в год подаёте декларацию 3-НДФЛ и платите 13% с дохода (с 2025 года действует прогрессивная шкала: с части годового дохода свыше 2,4 млн ₽ – повышенные ставки от 15%).
- ИП – на УСН «доходы» 6% или на патенте (ПСН), если в вашем регионе патент распространяется на сдачу нежилых помещений. Доступность и условия патента различаются по субъектам РФ, поэтому их нужно проверять в местном законе.
⚠️ Законопроект отклонён. Инициатива разрешить самозанятым сдавать нежилую недвижимость и апартаменты (законопроект № 1010973-8) отклонена Государственной Думой 17 февраля 2026 года. На июнь 2026 года рассчитывать на НПД для апартаментов нельзя: режим по-прежнему применяется только к жилым помещениям.
Какой договор заключать
На нежилое помещение заключают договор аренды (глава 34 ГК РФ), а не договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Разница не косметическая:
- у договора найма жилья есть повышенные «жилищные» гарантии для нанимателя – особый порядок расторжения, защита проживающих;
- при аренде нежилого помещения стороны свободнее в условиях, но и арендатор апартаментов защищён слабее, чем наниматель квартиры.
Договор аренды на срок год и более подлежит государственной регистрации. На практике из-за этого часто заключают договор на 11 месяцев. Образец и структуру смотрите в материале о договоре аренды.
Регистрация и ЖКУ
Прописка. Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна: это нежилое помещение. Возможность временной регистрации ограничена.
⚠️ Сверяйтесь с первоисточником. Существует позиция о допустимости временной регистрации в апартаментах гостиничного типа. Практика и трактовки неоднородны, поэтому конкретную возможность временной регистрации нужно проверять по актуальным нормам и разъяснениям, а не по общему правилу.
ЖКУ и налог на имущество. Коммуналка в апартаментах обычно дороже: тарифы на воду, электричество и отопление часто коммерческие, а не по жилым ставкам. Ряд жилищных льгот и субсидий на апартаменты не распространяется, налог на имущество, как правило, тоже выше, чем для квартиры. Эти расходы закладывайте в экономику аренды заранее и учитывайте при расчёте ставки.
Таблица: квартира vs апартаменты
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Тип помещения | Жилое | Нежилое |
| Налоговый режим | НПД 4–6%, НДФЛ 13%, ИП | НДФЛ 13% или ИП (УСН/патент); НПД нельзя |
| Договор | Найма (гл. 35 ГК) | Аренды (гл. 34 ГК) |
| Прописка | Постоянная возможна | Постоянная невозможна; временная – ограниченно |
| ЖКУ и налог | Жилые тарифы, льготы | Чаще коммерческие тарифы, налог выше |
Пошагово: как легально сдать апартаменты
- Уточните статус объекта. Проверьте по выписке ЕГРН, что помещение действительно нежилое (апартаменты). От этого зависит весь дальнейший порядок.
- Выберите налоговый режим. Физлицо с НДФЛ 13% – самый простой вариант. Если объектов несколько или доход высокий, посчитайте выгоду ИП на УСН/патенте с учётом доступности патента в регионе.
- Подготовьте помещение и оцените цену. Учтите более высокие ЖКУ при расчёте ставки.
- Составьте договор аренды по главе 34 ГК РФ. Срок до 11 месяцев – чтобы не регистрировать договор в Росреестре.
- Подпишите акт приёма-передачи с фиксацией состояния, имущества и показаний счётчиков.
- Платите налог. Физлицо – декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплата налога; ИП – по правилам выбранного режима.
Частые ошибки
❌ Оформить самозанятость на апартаменты ✅ Правильно: НПД работает только для жилья. Для апартаментов – НДФЛ 13% или ИП.
❌ Заключить договор найма жилого помещения ✅ Правильно: на нежилое помещение оформляется договор аренды (гл. 34 ГК РФ).
❌ Обещать арендатору постоянную прописку ✅ Правильно: постоянная регистрация в апартаментах невозможна; не давайте невыполнимых обещаний.
❌ Не закладывать в цену коммерческие ЖКУ и налог на имущество ✅ Правильно: посчитайте реальные расходы заранее, чтобы аренда не ушла в минус.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?
Нет. НПД применяется только к доходам от сдачи жилых помещений. Апартаменты – помещение нежилое, самозанятому их сдавать нельзя. Законопроект, разрешавший НПД для нежилой недвижимости (№ 1010973-8), отклонён Госдумой 17 февраля 2026 года.
Какой налог при сдаче апартаментов?
Физлицо платит НДФЛ 13% (с 2025 года – прогрессивная шкала: повышенные ставки от 15% с части годового дохода свыше 2,4 млн ₽) и подаёт декларацию 3-НДФЛ. ИП может применять УСН 6% или патент, если патент в регионе распространяется на сдачу нежилых помещений.
Какой договор заключать на апартаменты?
Договор аренды по главе 34 ГК РФ, а не договор найма жилого помещения (глава 35). Это связано с нежилым статусом апартаментов.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянная регистрация в апартаментах невозможна, так как это нежилое помещение. Возможность временной регистрации ограничена и зависит от типа объекта, поэтому проверяйте по актуальным нормам.
Почему ЖКУ в апартаментах дороже?
Тарифы на воду, электричество и отопление в апартаментах часто считают по коммерческим ставкам, а не по жилым. Плюс на апартаменты не распространяется ряд жилищных льгот, а налог на имущество обычно выше.
Выгоднее ли сдавать апартаменты, чем квартиру?
Часто да: апартаменты нередко стоят в востребованных локациях и сдаются дороже сопоставимых квартир. Но из дохода придётся вычесть более высокие ЖКУ, налог на имущество и НДФЛ 13% вместо льготного НПД.
Правовая база
- ГК РФ, глава 34 (ст. 606 и далее) – договор аренды (применяется к нежилым помещениям, в т.ч. апартаментам)
- ГК РФ, глава 35 – договор найма жилого помещения (для квартир, не для апартаментов)
- ФЗ-422 от 27.11.2018 – налог на профессиональный доход; применяется к сдаче жилой недвижимости, апартаменты под НПД не подпадают
- НК РФ, ст. 208, 224 – налогообложение доходов физлиц (НДФЛ) от сдачи имущества
Расширение НПД на нежилые помещения (включая апартаменты) – законопроект № 1010973-8 – отклонён Госдумой 17.02.2026. Перед применением сверяйтесь с актуальной редакцией законов.
Материал актуален на июнь 2026 года. При изменении законодательства страница будет обновлена.