Пока вернуть нельзя. На июнь 2026 года налогового вычета за аренду жилья в России нет. Это обсуждаемая инициатива, которую прорабатывают в Совете Федерации и ФНС. Идея в том, чтобы арендатор мог вернуть часть НДФЛ с расходов на наём. Но закон не принят, конкретные условия не утверждены, и подать на такой вычет сейчас негде.
Что предлагают: суть инициативы
Смысл обсуждаемой меры в том, чтобы вывести аренду «из тени». Сейчас многие сдают жильё без договора, лишь бы не платить налог. Если арендатор сможет вернуть часть НДФЛ с уплаченной аренды, ему станет выгоден официальный договор, а значит, наймодателю придётся оформить доход легально. Для этого достаточно статуса самозанятого со ставкой 4%.
Механизм по задумке похож на привычные имущественный и социальный вычеты: государство возвращает 13% НДФЛ с подтверждённых расходов в пределах установленного лимита. Но это сравнение по аналогии. Само правило ещё не написано, и итоговые параметры могут отличаться.
Глава ФНС при обсуждении признавал, что одна эта мера не решит проблему серой аренды полностью: часть рынка останется неофициальной даже при наличии вычета.
Тема возвращается не впервые. Более ранний аналогичный законопроект Госдума отклонила в первом чтении в феврале 2024 года (против выступило Правительство). Позднее, в сентябре 2025 года, появилась новая инициатива: вычет для многодетных семей за аренду (до 240 000 ₽ в год). Но и она остаётся на стадии проработки и в Госдуму как закон не внесена.
Кому и при каких условиях (обсуждаемых)
Сразу оговорка: ни одно из условий ниже не утверждено. Это параметры, которые обсуждаются в публичном поле, а не нормы закона.
- единственное жильё у арендатора (нет своей квартиры в собственности);
- наличие временной регистрации по адресу съёмного жилья;
- официальный договор найма;
- платежи с подтверждением, то есть безналичные переводы, а не наличные «из рук в руки»;
- потолок учитываемой аренды – обсуждается уровень около 70 000 ₽/мес.
Сколько можно было бы вернуть
Если ориентироваться на логику обычного вычета (13% с расходов в пределах лимита), расчёт гипотетически выглядел бы так. Снова напомним: это иллюстрация механизма, а не обещание конкретных сумм.
| Аренда в месяц | Учитываемая база (при потолке ~70 000 ₽) | Возможный возврат за год (13%) |
|---|---|---|
| 30 000 ₽ | 30 000 ₽ × 12 = 360 000 ₽ | до ~46 800 ₽ |
| 50 000 ₽ | 50 000 ₽ × 12 = 600 000 ₽ | до ~78 000 ₽ |
| 90 000 ₽ | ограничение потолком: 70 000 ₽ × 12 = 840 000 ₽ | до ~109 200 ₽ |
Вернуть можно не больше, чем НДФЛ, фактически уплаченный арендатором за год. Точные лимиты и формула станут известны только из текста закона, если он будет принят.
Когда заработает: статус инициативы
На дату публикации мера находится на стадии обсуждения и проработки. Законопроекта с утверждёнными условиями нет, сроки введения не объявлены. Дальше возможны три сценария: вычет введут с какими-то из обсуждаемых ограничений, введут в изменённом виде или не введут вовсе. Следить за статусом стоит по официальным сообщениям ФНС и Совета Федерации.
Что есть сейчас и что предлагают
| Параметр | Сейчас (июнь 2026) | Обсуждаемая инициатива |
|---|---|---|
| Вычет за аренду жилья | Не предусмотрен | Возможен возврат 13% НДФЛ |
| Кто получает выгоду | – | Арендатор (возврат части налога) |
| Условие для арендатора | – | Единственное жильё, временная регистрация |
| Договор | По желанию сторон | Официальный, обязателен |
| Форма оплаты | Любая | Безнал с подтверждением |
| Потолок аренды | – | Обсуждается ~70 000 ₽/мес. |
| Статус | Действует (вычета нет) | Не принято, прорабатывается |
Пошагово: что делать арендатору и наймодателю уже сейчас
Подать на вычет сегодня нельзя. Но можно подготовиться, чтобы при введении меры не возникло проблем.
- Следите за статусом инициативы по официальным каналам ФНС и Совета Федерации, а не по слухам.
- Заключите официальный договор найма. Он нужен в любом случае и станет базовым условием для будущего вычета.
- Платите безналично. Переводы по карте или счёту фиксируют сумму и дату, что соответствует обсуждаемому требованию о подтверждённых платежах.
- Наймодателю – оформить самозанятость (НПД, 4% с дохода от физлиц). Если у арендатора появится право на вычет, легальный доход наймодателя не создаст для него проблем.
- Сохраняйте документы: договор, квитанции о переводах, при наличии – временную регистрацию.
Частые ошибки
❌ Пытаться подать на вычет за аренду прямо сейчас ✅ Правильно: такого вычета пока нет. Заявление подавать некуда – норма не принята.
❌ Воспринимать новости как действующий закон ✅ Правильно: это инициатива на стадии обсуждения. До текста закона любые условия – предположения.
❌ Платить аренду наличными в расчёте на будущий возврат ✅ Правильно: обсуждается требование о подтверждённых платежах. Наличные без следа подтвердить нельзя – переводите безналично.
❌ Снимать без договора, надеясь «потом оформить» ✅ Правильно: официальный договор – базовое условие. Без него претендовать на вычет в будущем не получится.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли сейчас вернуть налог за аренду жилья?
Нет. На июнь 2026 года вычет за наём жилья Налоговым кодексом не предусмотрен. Вернуть 13% с расходов на аренду сейчас нельзя.
Когда введут вычет за аренду?
Сроки не объявлены. Мера обсуждается в Совете Федерации и прорабатывается ФНС, но законопроект с утверждёнными условиями не принят. Не исключено, что её не введут вовсе.
Какой потолок аренды обсуждается для вычета?
В публичном обсуждении звучит уровень около 70 000 ₽/мес. как предел учитываемой суммы. Это не утверждённая цифра. Окончательный лимит, если вычет введут, определит закон.
Нужен ли официальный договор для будущего вычета?
По обсуждаемым условиям да. Официальный договор найма называют одним из ключевых требований. Заключить его стоит уже сейчас, независимо от судьбы инициативы.
Кому будет выгоден такой вычет?
В первую очередь арендатору: он сможет вернуть часть уплаченного НДФЛ. Косвенно выигрывает и рынок, ведь чтобы получить вычет, нужен официальный договор, а значит, наймодатель легализует доход.
Сколько можно будет вернуть, если вычет примут?
По аналогии с другими вычетами это 13% с учитываемой аренды в пределах лимита, но не больше фактически уплаченного за год НДФЛ. Точные суммы зависят от текста закона.
Поможет ли вычет полностью «обелить» аренду?
Нет. Глава ФНС признавал, что мера сама по себе не решит проблему серой аренды целиком: часть рынка останется неофициальной.
Правовая база
На дату публикации специального вычета за наём жилья НК РФ не предусматривает. Рамкой для понимания служит глава 23 НК РФ, регулирующая НДФЛ и налоговые вычеты:
- НК РФ, гл. 23 – налог на доходы физических лиц, общие правила вычетов
- НК РФ, ст. 218–221 – стандартные, социальные, имущественные и иные вычеты (аналогия для понимания механизма)
- ФЗ-422 от 27.11.2018 – налог на профессиональный доход (самозанятость наймодателя)
Никаких номеров «закона о вычете за аренду» здесь нет намеренно: утверждённого нормативного акта на дату публикации не существует.
Материал актуален на июнь 2026 года. Тема относится к обсуждаемой инициативе – при принятии закона или изменении статуса страница будет обновлена.