Договор безвозмездного пользования квартирой (юридически – договор ссуды) – это соглашение, по которому собственник (ссудодатель) передаёт жильё другому человеку (ссудополучателю) для проживания без арендной платы. Регулируется главой 36 ГК РФ (ст. 689–701). Раз платы за пользование нет, у собственника не возникает дохода, а значит, нет и НДФЛ «со сдачи». В этом и есть главное отличие от найма и аренды.
Что такое договор безвозмездного пользования
По договору ссуды одна сторона передаёт вещь (в нашем случае квартиру) в пользование другой стороне бесплатно, а та обязуется вернуть её в том же состоянии с учётом нормального износа (ст. 689 ГК РФ). К договору ссуды применяют отдельные правила о найме и аренде – например, об ответственности за состояние имущества и порядке возврата.
Когда используют такой договор:
- проживание родственника, друга или знакомого без платы;
- желание оформить отношения официально, но без денег за пользование;
- временное предоставление квартиры, пока собственник ей не пользуется.
Ключевой признак – безвозмездность. Появилась в договоре плата за пользование – это уже не ссуда, а наём или аренда.
Чем отличается от найма и аренды
Главное различие – наличие платы и вытекающие из неё налоговые последствия для собственника.
| Параметр | Наём / аренда | Безвозмездное пользование (ссуда) |
|---|---|---|
| Плата за пользование | Есть | Нет |
| Доход у собственника | Возникает | Не возникает |
| НДФЛ «со сдачи» | Платится с дохода | Не платится (дохода нет) |
| Глава ГК РФ | Гл. 35 (найм) / гл. 34 (аренда) | Гл. 36 (ст. 689–701) |
| Кто обычно сторона | Любой наниматель/арендатор | Чаще родственник, друг, знакомый |
| Коммунальные услуги | По договору | Обычно несёт пользователь |
Подробнее о платных вариантах – в материалах Договор найма квартиры и Договор аренды квартиры.
Налоги при безвозмездном пользовании
Для собственника всё просто: платы нет – дохода нет – НДФЛ со «сдачи» платить не с чего. Это и есть основное налоговое преимущество ссуды перед наймом, где доход облагается налогом (налог со сдачи квартиры).
А вот для пользователя (ссудополучателя) всё сложнее. Налоговые органы в отдельных случаях рассматривают бесплатное пользование чужим имуществом как материальную выгоду, которая может облагаться НДФЛ. Вопрос спорный и зависит от конкретной ситуации.
- Близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки/дедушки, внуки, братья/сёстры). На практике вопросов о материальной выгоде здесь обычно не возникает.
- Не близкие родственники, друзья, знакомые. Риск, что у пользователя признают налогооблагаемую материальную выгоду, выше. Однозначной практики нет.
Важно: это не утверждение, что налог точно возникнет, и не отрицание такой возможности. Ситуация неоднозначная. Поэтому перед заключением договора с не-родственником разумно проконсультироваться с налоговым специалистом по вашему конкретному случаю.
Кто платит коммуналку
Коммунальные платежи (вода, электричество, газ, отопление, содержание жилья) обычно несёт тот, кто фактически живёт в квартире, то есть пользователь. Это прямо прописывают в договоре.
Важный нюанс: оплата ЖКУ пользователем не считается платой за пользование и не превращает ссуду в аренду. Коммунальные услуги – это компенсация фактического потребления, а не доход собственника. Безвозмездность договора сохраняется, даже если все счета оплачивает ссудополучатель.
Что включить в договор
Минимальный набор пунктов:
- Стороны: ФИО, паспортные данные, адреса ссудодателя (собственника) и ссудополучателя (пользователя).
- Объект: точный адрес квартиры, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
- Безвозмездность: прямое указание, что квартира передаётся в пользование без платы.
- Срок: конкретная дата окончания либо указание, что договор бессрочный.
- Коммунальные платежи: кто и за что платит.
- Состояние имущества: опись и акт приёма-передачи с фиксацией состояния и показаний счётчиков.
- Порядок возврата: в каком состоянии и в какой срок возвращается квартира.
- Основания расторжения: условия досрочного прекращения и порядок уведомления.
Пошагово: как оформить договор безвозмездного пользования
- Проверьте право собственности. Договор подписывает собственник; при совместной собственности нужно согласие супруга.
- Согласуйте условия с пользователем: срок, кто платит коммуналку, правила проживания.
- Составьте договор в письменной форме, прямо указав безвозмездность пользования.
- Подпишите два экземпляра – по одному каждой стороне.
- Оформите акт приёма-передачи и опись имущества в день передачи: зафиксируйте состояние квартиры и показания счётчиков.
- Передайте ключи. Платёж за пользование при ссуде не берётся.
Частые ошибки
❌ В договоре указана «символическая» плата за пользование ✅ Правильно: при ссуде платы за пользование быть не должно. Любая сумма за само проживание превращает договор в наём со всеми налоговыми последствиями.
❌ Не прописано, кто платит коммуналку ✅ Правильно: укажите, что ЖКУ оплачивает пользователь, и уточните, что это не плата за пользование.
❌ Нет акта приёма-передачи и описи ✅ Правильно: без акта нельзя доказать состояние квартиры на момент передачи и потребовать возврата в том же виде.
❌ С не-родственником договор оформлен без оценки налоговых рисков ✅ Правильно: учитывайте возможный вопрос о материальной выгоде у пользователя и при сомнениях проконсультируйтесь со специалистом.
❌ Не указан срок и порядок расторжения ✅ Правильно: пропишите срок (или бессрочность) и порядок уведомления при отказе от договора.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог за безвозмездное пользование квартирой?
У собственника дохода нет, поэтому НДФЛ «со сдачи» он не платит. У пользователя в отдельных случаях налоговая может усмотреть материальную выгоду от бесплатного пользования – вопрос спорный и зависит от ситуации. Для близких родственников вопросов обычно не возникает; в остальных случаях стоит проконсультироваться со специалистом.
Чем ссуда отличается от аренды?
При аренде (или найме) есть плата за пользование, у собственника возникает доход и обязанность платить НДФЛ. При ссуде платы нет, дохода нет, налога со «сдачи» нет. Регулируется ссуда главой 36 ГК РФ, а аренда и наём – главами 34 и 35.
Кто платит коммуналку при безвозмездном пользовании?
Обычно коммунальные услуги оплачивает пользователь, который фактически живёт в квартире. Это прописывают в договоре. Оплата ЖКУ не считается платой за пользование и безвозмездность не нарушает.
Можно ли передать квартиру родственнику без налога?
Да. Передача квартиры в безвозмездное пользование близкому родственнику не порождает у собственника дохода и НДФЛ. Для близких родственников вопрос о материальной выгоде у пользователя на практике обычно не возникает.
Нужно ли заверять договор ссуды у нотариуса?
Нет, нотариальное заверение законом не требуется. Достаточно простой письменной формы и подписей сторон. Рекомендуется приложить акт приёма-передачи и опись имущества.
Можно ли расторгнуть бессрочный договор ссуды?
Да. По бессрочному договору каждая сторона вправе отказаться от него, заранее уведомив другую сторону (ст. 699 ГК РФ). Конкретный срок уведомления стоит прописать в договоре.
Правовая база
- ГК РФ, глава 36 (ст. 689–701) – договор безвозмездного пользования (ссуды)
- ГК РФ, ст. 689 – понятие договора ссуды
- ГК РФ, ст. 699 – отказ от договора безвозмездного пользования
- НК РФ, глава 23 – НДФЛ; вопрос о материальной выгоде у пользователя оценивается индивидуально, при сомнениях – консультация со специалистом
Материал актуален на июнь 2026 года. При изменении законодательства страница будет обновлена.